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买房族称业主不愿再被砍价 北京二手房弱势中升温

2019-04-03 08:11:49    责任编辑:钱勇   

来源:证券日报

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 本报记者 王丽新 谢若琳

  阳春3月,“317”新政两周年刚过,被压抑了两年多的北京楼市似乎出现了回暖迹象。《证券日报》记者在北京东三环、北四环等多片区域进行二手房市场调查时发现,小户型房源成交速度明显加快,1000万元以上的改善型住宅降价促销后也能很快脱手。

  “我年前(农历新年)在九龙山地铁站附近看上一套房子,找了几家中介公司打听情况,房东误以为潜在购房者很多,于是提价20万元。本想过段时间再看看,没想到年后就被人全款买走了。”有购房计划的傅先生(化名)告诉《证券日报》记者,他已经加快了看房步伐。

  有过同样经历的李女士也向《证券日报》记者表示,为了买学区房,前段时间把东四环外的首套房卖了,卖了500多万元,本以为市场还没起来,就慢慢在海淀区看房,结果看了两个星期后发现,以前还想砍价的房子迅速成交了。“业主根本不愿意降价了,一套800万元的房子,连10万元的议价空间都不给。”李女士称,“我没办法,赶紧买了一套,要不然害怕一直涨,犹豫不决反而损失更大。”

  成交周期缩短

  “你看这套,挂牌一周就卖出去了。”3月17日,在东三环某大型房产中介机构门店里,一位穿着得体的经纪人向记者展示刚售出的房屋,似乎希望以此证实北京二手房市场回春。“2019年以来,市场交易量上来了。”他不断重复说,“量在价先,北京楼市很快就要启动(上涨)了。”

  随后,《证券日报》记者随机选择了几个小区询问情况。两周后,记者接到这位经纪人的电话,被告知上次询问的一套房子已经卖出去了。“就是这么快。”他话语间透露出些许得意,并表示“我再帮您看看其他小区吧?”

  一位有购房意向的傅先生告诉记者,他2018年底看上东三环一个次新小区的一居室,68平方米标价505万元,“我本来想让家人再看一下,这套房子就被人以495万元的价格买走了。年后同一小区又挂出来一套同户型的房子,叫价就要525万元,我还没来得及跟卖家讨价还价,又被人以505万元全款买走了。”

  据了解,在二手房市场上,买家“全款”意味着不需要卖家去银行配合走贷款流程,同时能够提前拿到售房款,因此具有相当强的议价空间。

  一位资深的二手房经纪人告诉《证券日报》记者,2019年以来,小户型成交量明显上涨,一方面,房价有所下滑;另一方面,刚需人群不愿再持币观望,“尤其是5月份之前学籍采集,时间不等人,小户型学区房在这段时间领涨。”

  但是,大户型要想快速出手仍有降价空间,他表示,“尤其是1000万元以上的房子,由于信贷政策趋紧,买房的杠杆率被控制在一个很低的范围内,总价高的改善型住宅最受影响。”

  者在调查时也发现,大户型二手房仍是稳中有降。例如北四环外学院路的次新小区逸成东苑,在3月17日成交了一套155平方米的三居室,挂牌价为1450万元,成交价为1268万元,降价182万元。而2018年5月份,同户型二手房的成交价还是1420万元。

  可以佐证的是,3月31日,链家系统显示,当日成交量675套,而去年此时只有145套。从链家的二手房销售数据来看,3月份,链家成交量为10103,同比上涨超30%。

  而从成交周期来看,据贝壳研究院数据显示, 3月份,购房者成交周期79.2天,环比微降,但仍处历史高位,市场成交节奏缓慢。不过,另有业内人士也称,3月份市场已经改变,由于网签数据的滞后性,这些“热度”或许将会体现在4月份的成交量数据中。

  北京楼市现“小阳春”?

  事实上,“317”新政实施后的两年时间里,北京陆续出台多项调控措施,涉及商业用房限购限售、加大土地供应力度、推行共有产权房、公积金贷款政策调整等方面。随之而来的,是楼市长达近两年的持续降温。

  以2017年3月17日为临界点,以两年为时间单位衡量,“317”新政出台后两年,北京新房成交约50843套,比“317”新政出台前两年减少约45%;“317”新政出台后两年,北京二手房成交近28万套,比“317”新政出台前两年减少约42%。可以说,北京楼市进入“冰河世纪”。

  如今的北京楼市,则出现了“破冰”的迹象。

  中原地产的统计显示,2019年3月份,占据市场主体的北京二手房,共实现16051套的交易量,环比上涨163.5%,同比增长43.9%。这一数据还创下了最近10个月以来的新高。新房市场的成交量同样明显增长。

  按照贝壳研究院的观点,这轮市场的升温主要是季节性因素导致。从历史数据来看,每年春节后市场均出现回升,今年也不例外。通过历史对比可以发现,今年3月成交环比增幅与2018年同期相当,但与2015年-2016年市场较热时相比,回升力度仍然相对温和。

  不过,“从绝对量来看,当前成交水平处历史中等水平,市场不存在过热迹象。”

  在价格方面,贝壳研究院统计的3月份北京二手房成交均价为61420元/平方米,环比上涨2.5%。其中原因在于,中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点。因此,“若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中不大”。

  此外,从业主来看,新入市业主也没有明显涨价,3月新增挂牌均价保持稳定,环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳,一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升,但仍有近八成业主下调报价。

  根据贝壳研究院统计,2019年3月份,北京二手房市场处于弱势回温态势,成交量表现好于去年,同比增加23.2%。随着市场的回升,均价稳步上扬,涨幅在历史周期中不大。在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下,市场不存在快速升温的基础,后期市场可能会转入季节性向下调整,均价涨势后期难以持续。

  从新增供需来看,3月份,北京链家二手房新增供需虽环比季节性回升,但月内四周持续回落。且同比看,北京链家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,带看量同比增长14%,长期看买卖双方入市积极性仍处低位。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场预期平稳,房地产调控政策依旧高压,再叠加新房高库存的分流影响,市场不存在快速升温的基础。2019年市场仍处在温和升温通道中,3月份成交量或处年内月度高位,后期成交将季节性回调,均价大幅上涨无动力支撑,将小幅波动。

来源:证券日报

编辑:冯其

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